Rénover une passoire thermique ou la vendre ?

Qu'est ce qu'une passoire thermique ?

Les "passoires thermiques" sont des logements classés F ou G selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Leur mauvaise isolation thermique et leur forte consommation énergétique pèsent lourdement sur les finances des occupants, nuisent à l'environnement et affectent leur confort. Ces biens immobiliers voient également leur attractivité diminuer face à une conscience écologique grandissante.

Alors, faut-il rénover ou vendre ? Voici un guide complet pour évaluer la meilleure stratégie selon votre situation.

Passoires thermiques : une explosion des ventes mais une décote sur le prix

En France, ces passoires thermiques représentent environ 17% du parc immobilier. Il s'agit principalement de logements anciens, construits avant 1975.  Les réformes (notamment celle portant sur les DPE) et lois successives (loi Climat et Résilience) affectent particulièrement le marché locatif. Ainsi depuis aout 2022, il est désormais impossible pour les propriétaires d'indexer les loyers des logements considérés comme passoires énergétiques (étiquettes DPE F et G). 

Depuis le 1er janvier 2023, il est par ailleurs impossible de louer un logement dont l'étiquette DPE est G+ et cette interdiction s'étendra progressivement dans les prochaines années :

• À partir du 01/01/2025, cette interdiction s'étendra aux logements G.
• À partir du01/01/2028, cette interdiction s'étendra aux logements F.
• À partir du 01/01/2034 cette interdiction s'étendra aux logements E. 

Ces différentes obligations entrainent ainsi une augmentation significative du nombre de passoires thermiques. En 2022, le nombre de passoires thermiques mises en vente a augmenté de 20 % par rapport à l'année précédente. Entre le 2e trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022, la part en vente des logements considérés comme passoires thermiques est ainsi passée de 11% à 16%.

La mise en vente d'une passoire thermique s'accompagne obligatoirement d'une décote sur le prix. Cette décote peut être même significative dans certaines régions (plus de 10% dans le Grand Est ou les Hauts de France par exemple). Elle est en moyenne de l'ordre de 5% à 20% par rapport à un même logement classé D.

En outre, 40 % des acheteurs perçoivent un DPE médiocre comme un moyen de négociation. Concrètement, les tarifs des biens énergivores sont plus sujets à négociation (5,6 % du prix affiché) comparativement à ceux des biens à meilleure efficacité énergétique (3,7 % du prix). Conscient de cette période peu favorable, 57 % des propriétaires bailleurs prêts à vendre leurs logements peu performants seraient disposés à réduire leur prix de vente, contre « seulement » 43 % en 2022.

Passoires thermiques : les villes les plus concernées

Dans les grandes agglomérations françaises, Paris se distingue par la plus forte présence de logements à faible performance énergétique, classifiés F ou G selon le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). En 2022, ces habitations peu efficientes formaient en moyenne 30,8 % des offres immobilières parisiennes, une hausse notable par rapport aux 19,9 % de 2021. D'après une analyse d'Opinionway pour SeLoger, le volume de ces logements peu performants a quadruplé entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2023, passant de 100 à plus de 400 annonces. Cette augmentation s'explique principalement par deux facteurs :

1. Le premier concerne la précision croissante des annonces immobilières en termes de consommation énergétique. En novembre 2022, 83 % des annonces mentionnaient l'étiquette énergétique, contre environ 70 % en 2021 à la même époque.
2. Le second facteur est lié à la réforme du DPE, qui a introduit une nouvelle méthode de calcul, résultant en une augmentation de 8 % des logements classés comme passoires thermiques en France.

• Paris : En 2022, 30,8 % des offres immobilières parisiennes concernaient des passoires thermiques, contre 19,9 % en 2021. Cette hausse est due à une meilleure précision des diagnostics et à la nouvelle méthodologie de calcul du DPE.
• Lille : En 2022, 15,8 % des logements mis en vente étaient des passoires thermiques, contre 11,4 % en 2021.
• Bordeaux, Rennes et Nantes : Ces villes enregistrent également une augmentation significative des logements classés F ou G sur le marché. Elles comptabilisent respectivement 11,8 % et 11,5 % de logements classés F ou G.

Les options pour les propriétaires de passoires

Option 1 : Vendre dès maintenant

Vendre une passoire thermique peut être une solution rapide pour se défaire des contraintes techniques et financières liées aux travaux. Voici les points clés à considérer :

• Impact sur le prix : Les passoires thermiques subissent une décote moyenne de 5 % à 20 % par rapport à des biens mieux classés. Cette baisse peut être encore plus marquée dans des régions comme le Grand Est ou les Hauts-de-France.
• Profil des acheteurs : La plupart des acquéreurs sont des investisseurs ou des particuliers prêts à réaliser des travaux. Ils négocient souvent fortement, ce qui peut rallonger les discussions commerciales.
• Délais de vente : Malgré la décote, les restrictions réglementaires sur les locations de passoires thermiques encouragent la mise en vente rapide. Ainsi, la demande reste soutenue.

Cependant, vendre un tel bien implique d’être transparent sur son état énergétique et d’éventuellement fournir des études préalables sur les coûts de rénovation, ce qui peut rassurer les acheteurs.

Hexa Rénov' réalise des simulations personnalisées de travaux de rénovation énergétique en collaboration avec des agents immobiliers ou directement avec les propriétaires, permettant ainsi d’estimer précisément les coûts dès les premières étapes du projet.

Option 2 : Rénover avant la mise en vente

Investir dans des travaux de rénovation énergétique est une stratégie long terme, bénéfique à la fois pour valoriser le bien et réduire ses charges. Voici les principaux avantages :

• Augmentation de la valeur marchande : Un logement énergétiquement performant attire davantage d’acheteurs et peut se vendre à un prix supérieur. Les biens classés A ou B peuvent se négocier à des prix significativement plus élevés.
• Conformité aux normes futures : La rénovation évite les restrictions à venir, notamment l’interdiction de louer pour les logements F dès 2028.
• Diminution des charges : Une isolation efficace et un système de chauffage éco-performant permettent de réduire considérablement les dépenses énergétiques, une économie qui devient un argument de poids auprès des futurs acheteurs ou locataires.

Comment décider ? 🤔

La vente est une option à envisager si votre bien se trouve dans une zone à forte demande, comme Paris ou Lille, ou si vous souhaitez éviter les contraintes financières et temporelles liées à une rénovation.

En revanche, si vous prévoyez de conserver votre bien ou de le louer, la rénovation est une stratégie plus adaptée. Elle valorise votre patrimoine, le rend conforme aux réglementations en vigueur et vous permet de bénéficier d’aides financières pour réduire le coût des travaux.

Passoires thermiques : Des aides et dispositifs encourageants la rénovation

Nous l'avons vu, vendre une passoire thermique peut se révéler contre bénéfique. Il existe ainsi, plusieurs aides et dispositifs incitant la rénovation de ces passoires thermiques.

Si l'on projette de réaliser un investissement locatif, Hexa Rénov' vous propose trois dispositifs :

• Le dispositif Loc'Avantages : Loc'Avantages est dispositif fiscal permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de mise en location du bien à un loyer plafonné et à un locataire aux ressources modestes.
• Le dispositif Denormandie : Dispositif en vigueur depuis le 1er janvier 2019 (et jusqu'au 31 décembre 2024), le Denormandie permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie des travaux de rénovation réalisés dans leur logement.
• Le déficit foncier : Les travaux réalisés par les propriétaires bailleurs dans le cadre de la rénovation de leur logement, peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux et ainsi réduire l'assiette de calcul de l'impôt.

En plus de ces dispositifs, les propriétaires peuvent également bénéficier de nombreuses aides afin d'entreprendre leurs travaux de rénovation énergétique :

• MaPrimeRénov' Parcours Décarboné : Ce parcours permet de financer le changement de son système de chauffage ou l'isolation de son logement. Attention, à compter du 1er juillet 2024, les propriétaires de passoires énergétiques ne pourront plus bénéficier de cette aide et devront se tourner vers MaPrimeRénov' Parcours accompagné ;
• MaPrimeRénov' Parcours accompagné : Destinée à financer des travaux d'ampleur, cette aide s'adresse à tous les propriétaires quels que soient leurs revenus. Les travaux réalisés doivent permettre un gain d'au moins 2 classes énergétiques. Le montant de la prime accordé varie en fonction des revenus du ménage et du gain énergétique réalisé.

Faire appel à un professionnel pour rénover votre passoire thermique

Engager un professionnel certifié RGE est crucial pour évaluer et améliorer l'efficacité énergétique des passoires thermiques, en ciblant isolation et systèmes énergétiques performants. Cette expertise assure non seulement la qualité des travaux mais facilite également l'accès à des financements spécifiques.

Hexa Rénov' offre un accompagnement complet, du conseil initial jusqu'à l'assistance pour les aides financières, permettant une rénovation sur mesure, respectueuse de votre budget et de vos besoins énergétiques.