La rénovation énergétique en appartement

La rénovation énergétique en appartement : une priorité pour 2025

Longtemps sous-estimée dans les programmes d’aides publiques, la rénovation énergétique des appartements s’impose désormais comme une priorité stratégique, en particulier à l’approche des objectifs clés fixés pour 2025. Pourquoi ? Parce que les enjeux sont cruciaux et souvent plus complexes que ceux de la maison individuelle : réduction des charges énergétiques, conformité aux réglementations environnementales et valorisation durable de votre patrimoine immobilier.

Que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur, la rénovation énergétique de votre appartement offre de nombreux avantages : une amélioration notable du confort thermique, une réduction des dépenses énergétiques, et une démarche en faveur de la transition écologique. En 2025, ces travaux ne se limitent plus à une modernisation de votre bien, mais répondent aux enjeux environnementaux et aux attentes croissantes des futurs occupants ou acquéreurs.

Prêt à répondre aux enjeux de demain et à améliorer la performance énergétique de votre appartement ? Nous vous accompagnons pas à pas pour tout vous expliquer.

Le parc immobilier Français : Des immeubles anciens et énergivores

Le parc immobilier français est en grande partie constitué de bâtiments anciens. Selon l’Insee, 33 % des logements en France métropolitaine ont été construits avant 1949, tandis que 58 % des logements bâtis entre 1949 et 1974 sont des appartements en immeubles collectifs. Ces constructions, souvent mal isolées ou non isolées, sont à l’origine de fortes déperditions thermiques et équipées de systèmes de chauffage obsolètes ou peu performants.

Ces caractéristiques énergétiques obsolètes font des appartements anciens de véritables « passoires thermiques », générant des factures énergétiques élevées et un impact environnemental significatif. La rénovation énergétique de ces logements n’est plus une option, mais une nécessité pour répondre aux défis environnementaux et réduire les coûts énergétiques des occupants.

Moderniser ces immeubles, c’est allier performance énergétique, confort et valorisation immobilière.

Rénovation énergétique en appartement : enjeux

✅ Réduction des dépenses énergétiques

Rénover votre appartement, c’est réduire significativement vos consommations d’énergie. Une isolation efficace des parois et le remplacement des systèmes vétustes par des équipements modernes et performants permettent de diminuer vos factures énergétiques, parfois jusqu’à 80 %. Ces économies, perceptibles dès les premiers mois, représentent des gains financiers considérables sur le long terme.

✅ Valorisation de votre bien immobilier

Dans un marché immobilier de plus en plus exigeant, la performance énergétique est devenue un critère clé pour les acheteurs et locataires. Un appartement bien isolé, affichant une bonne classification au diagnostic de performance énergétique (DPE), bénéficie d’une meilleure attractivité et d’un potentiel de revente ou de location accru. Une rénovation énergétique est donc un investissement stratégique pour augmenter durablement la valeur de votre patrimoine.

✅ Respect des exigences légales

La lutte contre les passoires thermiques s’accélère, avec des réglementations de plus en plus strictes. Le calendrier imposé par le gouvernement prévoit des interdictions progressives de location pour les logements les moins performants :

• À partir du 1ᵉʳ janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G.
• À partir du 1ᵉʳ janvier 2028 : interdiction pour les logements classés F.
• À partir du 1ᵉʳ janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E.

Ces échéances obligent les bailleurs à anticiper et à agir rapidement pour se conformer aux normes en vigueur, sous peine de voir leur bien exclu du marché locatif.

Les atouts de la rénovation énergétique en appartement

La rénovation énergétique d’un appartement génère des avantages variés, adaptés au profil des propriétaires.

Pour les propriétaires occupants

1. Confort amélioré : Une température homogène et l’élimination des courants d’air froid assurent un logement agréable toute l’année.
2. Économies d’énergie : Des factures réduites jusqu’à 80 % grâce à une isolation optimisée et des équipements performants.
3. Santé et qualité de vie : Une meilleure isolation et ventilation favorisent un air intérieur sain, limitant humidité et moisissures.

Pour les propriétaires bailleurs

1. Conformité réglementaire : Anticipez les interdictions de location des logements classés F et G au DPE dès 2025, et sécurisez vos revenus locatifs.
2. Valorisation du bien : Une meilleure performance énergétique augmente l’attractivité du bien, permettant une hausse des loyers ou une vente à meilleur prix.
3. Fidélisation des locataires : Un logement économe en énergie réduit les charges des locataires, renforçant leur satisfaction et limitant les risques d’impayés.

Rénovation en appartement : Contraintes et spécificités

La rénovation énergétique en appartement doit relever des défis techniques, réglementaires et esthétiques propres aux immeubles collectifs et à l’environnement urbain. Elle impose une gestion rigoureuse des contraintes liées aux espaces partagés et à la préservation du patrimoine architectural.

1. Contraintes techniques et logistiques

Distinction entre parties privatives et parties communes

Dans un immeuble collectif, les travaux doivent respecter la distinction entre parties privatives et parties communes.

• Parties privatives : Ces espaces, sous la responsabilité exclusive du propriétaire, permettent des travaux libres, à condition de respecter le règlement de copropriété.
• Parties communes : Les éléments partagés, comme les façades, toitures, escaliers ou planchers sur caves, nécessitent une validation en assemblée générale des copropriétaires. Certaines interventions, comme l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) ou l’installation d’équipements techniques, requièrent également des autorisations administratives et doivent respecter les règles d’urbanisme.

Défis logistiques en milieu urbain

Dans les zones densément peuplées, les travaux sont souvent compliqués par des contraintes pratiques, telles qu’un accès limité (escaliers étroits, absence d’ascenseur) et la proximité des voisins, nécessitant une gestion stricte des nuisances sonores et des horaires. De plus, une coordination précise des livraisons et des interventions est indispensable pour respecter les délais et minimiser l’impact sur le voisinage.

2. Contraintes réglementaires

La rénovation dans un immeuble collectif est encadrée par des règles strictes. Les travaux sur les parties communes, comme les façades ou toitures, nécessitent l’approbation lors d’une assemblée générale de copropriété. Par ailleurs, le règlement de copropriété définit les limites des interventions autorisées, tant pour les parties privatives que communes.

Pour les modifications visibles depuis l’extérieur, telles que le remplacement des fenêtres ou l’isolation par l’extérieur, une déclaration préalable en mairie est indispensable. Ces travaux doivent également respecter les règles d’urbanisme local, en particulier dans les zones protégées ou classées.

3. Spécificités des appartements

Dans les appartements, la rénovation énergétique doit répondre à plusieurs contraintes spécifiques. L’optimisation de l’espace habitable est une priorité, nécessitant des solutions qui réduisent au maximum la perte de superficie, comme l’utilisation d’isolants de faibles épaisseurs ou de coffrages discrets. Par ailleurs, dans les immeubles anciens, il est essentiel de préserver les éléments décoratifs tels que moulures, rosaces et corniches. Les techniques employées doivent respecter l’esthétique d’origine tout en garantissant une amélioration énergétique.

Enfin, le contexte collectif des immeubles impose des restrictions supplémentaires. Les murs extérieurs et façades, classés comme parties communes, nécessitent un accord collectif pour toute modification. Cela peut ralentir ou compliquer la mise en œuvre de certaines solutions, comme l’isolation thermique par l’extérieur (ITE), en raison des validations nécessaires en copropriété.

Solutions pour la rénovation énergétique en appartement

La rénovation énergétique des immeubles collectifs est un enjeu complexe nécessitant une approche à la fois technique, esthétique et réglementaire. Il s'agit de concilier performance énergétique, optimisation des espaces, respect des contraintes collectives et préservation du patrimoine architectural, en particulier dans les bâtiments anciens.

Optimiser l’isolation tout en préservant l’espace

L’isolation est un levier essentiel pour améliorer la performance énergétique des appartements, mais elle doit s’adapter aux contraintes spécifiques des immeubles collectifs. L’isolation thermique par l’intérieur (ITI) est souvent privilégiée, notamment lorsque l’isolation par l’extérieur (ITE) est impossible en raison du statut des façades comme parties communes. L’objectif est de maximiser l’efficacité énergétique tout en limitant la perte d’espace habitable et en respectant les spécificités architecturales des bâtiments anciens.

Matériaux d’isolation innovants

Pour répondre à ces exigences, plusieurs matériaux performants et adaptés aux espaces réduits sont privilégiés :

• Aérogel : Ce matériau ultrafin offre une des meilleures performances thermiques disponibles, avec un impact minimal sur la superficie habitable, idéal pour les espaces restreints.
• Panneaux isolants sous vide (PIV) : Extrêmement fins et très efficaces, ils conviennent parfaitement aux appartements où chaque centimètre compte, notamment dans les bâtiments historiques.
• Mousse phénolique : Compacte et légère, elle offre une isolation performante grâce à sa faible conductivité thermique.
• Laine de bois haute densité : Matériau naturel et écologique, elle combine isolation thermique et acoustique, idéale pour les immeubles anciens nécessitant une attention particulière au confort.
• Plaques de polyuréthane (PUR) : Légères et faciles à intégrer dans des coffrages discrets, elles offrent une excellente performance thermique.

Ces solutions modernes garantissent un équilibre parfait entre efficacité énergétique, optimisation de l’espace habitable et respect de l’esthétique, répondant ainsi aux besoins des immeubles collectifs et des bâtiments anciens.

Moderniser les équipements pour une performance durable

La mise à niveau des équipements énergétiques est indispensable pour réduire les consommations et s’aligner sur les normes environnementales actuelles. Plusieurs solutions modernes s’imposent en fonction des besoins et des contraintes de l’immeuble.

• Systèmes de chauffage performants : Le remplacement des anciennes chaudières par des modèles à condensation offre un rendement élevé tout en respectant les normes environnementales. Lorsque c’est possible, les pompes à chaleur représentent une alternative économique et écologique, assurant le chauffage en hiver et le rafraîchissement en été. Une autre option est le raccordement au réseau de chauffage urbain, une solution centralisée et souvent plus respectueuse de l’environnement.
• Ventilation adaptée : Une ventilation efficace est essentielle pour assurer la qualité de l’air et prévenir les problèmes d’humidité. Dans les immeubles où l’installation de systèmes centralisés (comme la VMC) est impossible, des solutions telles que la ventilation mécanique répartie (VMR) ou des dispositifs décentralisés garantissent une bonne circulation de l’air, sans nécessiter de lourds travaux.

Concilier Rénovation et Respect du Patrimoine Architectural

Dans les immeubles anciens, la rénovation énergétique doit impérativement préserver l’esthétique et l’identité historique du bâtiment. Voici des solutions adaptées pour moderniser tout en respectant le patrimoine architectural :

• Peintures thermiques : Ces peintures innovantes offrent une isolation légère en réduisant les pertes énergétiques sans modifier l’apparence des plafonds ornés ou des murs décorés. Elles sont idéales pour des surfaces sensibles.
• Revêtements modernes : Des matériaux contemporains, comme les enduits texturés ou les panneaux en fibre de bois compressée, imitent les matériaux traditionnels tels que le plâtre ou le bois, tout en améliorant l’isolation thermique.
• Fenêtres à double vitrage sur mesure : Ces solutions associent performance énergétique et acoustique avec un design fidèle au style d’origine. Les cadres, souvent en bois ou en aluminium, respectent l’apparence des menuiseries anciennes.
• Coffrages isolants discrets : Conçus pour intégrer des isolants modernes (laine de bois, mousse phénolique) sans altérer les détails architecturaux, comme les moulures, corniches ou rosaces.

Ces interventions permettent de valoriser les immeubles anciens, en combinant performance énergétique et préservation du charme historique. Elles répondent aux attentes des copropriétaires et respectent les contraintes des réglementations locales, notamment dans les zones classées.

Rénovation énergétique : Les aides pour appartement en 2024 et 2025

Pour encourager la rénovation énergétique des appartements, MaPrimeRénov’ propose deux parcours adaptés aux besoins des propriétaires :

1. Parcours MaPrimeRénov’ Accompagné

MaPrimeRénov' Parcours Accompagné finance les travaux globaux nécessaires à une rénovation énergétique efficace, avec un accompagnement professionnel obligatoire.

• Pour des rénovations globales : Idéal pour des travaux d’ampleur permettant un saut d’au moins 2 classes DPE.
• Accompagnement obligatoire : Mon Accompagnateur Rénov' (MAR') aide à chaque étape, depuis l’audit énergétique jusqu’au suivi des travaux.
• Travaux inclus : Isolation, remplacement des fenêtres, systèmes de chauffage performants (pompes à chaleur) et ventilation.

2. Parcours MaPrimeRénov’ Décarboné

MaPrimeRénov' Parcours Décarboné finance des travaux précis pour améliorer la performance énergétique, sans obligation d’accompagnement professionnel.

• Pour des travaux ciblés : Isolation thermique, remplacement d’équipements énergivores, ou installation de ventilation.
• Sans DPE préalable (obligatoire dès 2026) : Démarrage rapide pour améliorer des aspects spécifiques du logement.

✋ Découvrez dès maintenant le montant des aides MaPrimeRénov' auxquelles vous pouvez prétendre pour financer vos travaux énergétiques !

Aides complémentaires pour appartement

• Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : Financement sans avance ni intérêts pour compléter MaPrimeRénov’.
• Dispositif Loc’Avantages : Réduction fiscale pour les bailleurs rénovant un logement loué à loyer modéré.
• Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : Subventions pour des travaux spécifiques.

Rénovation énergétique : Coût et Rentabilité

Prenons l’exemple d’un ménage modeste résidant dans un appartement de 50 m² classé F (passoire énergétique). Grâce au Parcours Accompagné de MaPrimeRénov’, une rénovation ambitieuse est menée, permettant de réaliser un gain de 3 classes DPE, pour atteindre un DPE projeté à C, tout en réduisant les consommations énergétiques de plus de 60 %.

Les travaux incluent l’isolation sous vide, le remplacement des fenêtres par du double vitrage haute performance, l’installation d’une Ventilation Mécanique Répartie (VMR) et la mise en place d’une pompe à chaleur air-air.

Données financières :

• Coût total : 55 000 € TTC (soit 52 133 € HT)
• Aides MaPrimeRénov' : 36 493 €
• Reste à charge : 18 507 €

Analyse pour des villes comme Paris, Lyon et Marseille

Paris

• Prix immobilier moyen : 10 000 €/m²
• Valeur du bien : 500 000 €
• Impact des travaux : 3,70 % de la valeur
• Analyse : L’investissement est très rentable grâce à la forte valorisation patrimoniale et aux économies d’énergie.

Lyon

• Prix immobilier moyen : 4 000 €/m²
• Valeur du bien : 200 000 €
• Impact des travaux : 9,25 % de la valeur
• Analyse : Les économies d’énergie et l’amélioration du confort justifient pleinement l’investissement.

Marseille

• Prix immobilier moyen : 3 500 €/m²
• Valeur du bien : 175 000 €
• Impact des travaux : 10,57 % de la valeur
• Analyse : Malgré un pourcentage plus élevé, l’amélioration de l’habitabilité et les économies énergétiques en font un investissement judicieux.

Hexa Rénov' : L’expertise pour rénover votre appartement

Faire appel à un artisan RGE via Hexa Rénov' garantit une rénovation énergétique performante et adaptée aux spécificités des appartements. Ces experts vous accompagnent dans le choix des meilleures solutions, comme l’isolation intérieure, le remplacement des menuiseries ou la modernisation des systèmes de chauffage, tout en respectant les contraintes de copropriété.

Avec Hexa Rénov', bénéficiez d’un accompagnement complet, incluant l’identification des aides financières pour un projet à la fois économique et écologique.